Over een langere periode bekeken kende het Vlaamse vastgoed een opmerkelijke prijsstijging. De mediaanprijs van een woning klom sinds eind 2010 met 71,8 procent, tot 335.000 euro begin dit jaar. Achter dat gemiddelde gaan echter grote verschillen schuil: naargelang de gemeente betaalt een koper vandaag tussen 7,69 procent en maar liefst 163 procent meer dan vijftien jaar geleden. De prijsstijging is dus allesbehalve gelijk verdeeld over Vlaanderen.
Die uiteenlopende cijfers vertellen een duidelijk verhaal. Vooral betaalbare gemeenten maakten de voorbije vijftien jaar een forse inhaalbeweging. Hun lagere prijzen, in combinatie met een goede ligging en vlotte bereikbaarheid, lokten heel wat kopers, wat de prijzen er sterker deed stijgen dan in de traditioneel duurdere gemeenten. Het gevolg is dat de kloof tussen goedkope en dure gemeenten geleidelijk minder extreem werd, een nivellering die de Vlaamse woningmarkt de voorbije jaren mee heeft gekenmerkt.
Waar de langetermijntrend dus opwaarts blijft, tonen de recentste cijfers een duidelijke afkoeling, het scherpst in Brussel. Uit een analyse van meer dan 34.000 zoekertjes sinds begin 2025 blijkt dat woningen in de hoofdstad vandaag merkbaar langer te koop staan dan anderhalf jaar geleden. Bij huizen is dat het duidelijkst: het aandeel dat binnen zestig dagen een koper vindt, zakte van 47,9 procent begin vorig jaar naar 33,1 procent dit jaar. Bij appartementen daalde dat aandeel vorig jaar van 50,2 naar 37,3 procent, met dit jaar een licht herstel tot 43 procent.
Om hun woning toch verkocht te krijgen, doen verkopers steeds vaker iets van de vraagprijs af. Het aandeel appartementen met minstens één prijsverlaging steeg van 26,3 naar 33,9 procent, en bij huizen van 27,7 naar 34,6 procent. Dit jaar wordt bij grofweg een derde van alle woningen de prijs minstens één keer verlaagd, een duidelijk teken dat de onderhandelingsruimte voor kopers is toegenomen.
Voor de vertraging in Brussel worden verschillende verklaringen aangehaald. Een eerste is het verschil in registratierechten: waar die belasting in Vlaanderen tot 3 procent en in Wallonië tot 2 procent daalde, bleef ze in Brussel op 12,5 procent, met een vrijstelling op de eerste 200.000 euro voor aankopen tot 600.000 euro. Daarnaast wegen de oplopende renovatiekosten, gedreven door de hogere rente, de renovatieverplichtingen en duurdere werkzaamheden, op de aankoopbeslissing. Tot slot schrikt de gebrekkige netheid en veiligheid in bepaalde buurten sommige kopers en investeerders af, wat het imago van die wijken en de verkoopbaarheid van het vastgoed er niet ten goede komt.